美國房地產市場開始降溫

*現有房屋與新房銷售反差大*

美國全國房地產經紀人協會星期一報告說，今年10月份美國現有房屋銷售數量比去年同月下降了2.7%，沒有賣出去的房屋數量也增加到將近20年來的最高水平。報告說，如果不是因為墨西哥灣區颶風過後購屋強勁，全國現有房屋的銷售率甚至要下降3.2%。

不過商務部星期二公布的數字顯示，今年10月份新建房屋的銷售量大幅度增加了13%，是1993年4月以來單月的最大增幅。

*出售新房者可提供優惠*

為什麼現有房屋與新建房屋的銷售情況會出現這種反差呢？華盛頓的智囊機構經濟政策研究所的知名經濟學家伯恩斯坦在接受記者採訪時做出了這樣的解釋。

他說：「可能是因為出售新房的人可以給買主提供一些優惠，而出售現有房屋的人則不能提供這種優惠。這可能可以解釋二者之間的差距。但是我更傾向於認為，新建房屋銷售大幅攀升13%的數據是一個異數，現在的趨勢是房地產市場正在趨緩。」

他說，有更多的人購買新房，可能是因為人們預期房屋貸款利率還會繼續上漲，因此決定盡快買房。

*房地產市場趨緩影響經濟增長*

過去五年來，房地產市場的強勁增長促進了美國經濟的增長和復甦。但是種種跡象顯示，這種增長已經開始放緩。一些人甚至認為，房地產市場的泡沫開始破滅。伯恩斯坦認為，在紐約、波士頓和華盛頓等房地產過熱的地方，房屋價格可能會出現大幅度的下跌，但是不會出現全國範圍的房地產價格的全線下滑。在中西部地區，房地產價格雖然也有所上漲，但是漲幅溫和。

房屋市場的減緩會對經濟造成多大的影響呢？

伯恩斯坦說：「如果房地產市場變冷，特別是一些主要地區的房屋價格下跌的話，從宏觀經濟的角度來看，這種情況是令人擔憂的。因為過去幾年來，房屋的快速升值以及重新按揭每年給經濟增加了數以千億計美元的消費資金，也給經濟的復甦提供了動力。如果沒有這種推動力的話，經濟的增長無疑會放緩。」

*提高房屋抵押上限有何影響？*

房屋抵押貸款銀行家協會星期三表示，由於房屋重新按揭下降到16個月來的低水平，房屋貸款申請也連續第三個星期出現下滑，儘管利率有所下降。在11月25日結束的那個星期，30年固定貸款的平均利率為6.2%，比前一個星期的6.26%下降了0.06個百分點。

為了給趨緩的房地產市場注入一劑強心針，受到政府信用支持的房屋貸款公司房利美和房地美決定從明年1月1號開始把常規貸款的上限從目前的35萬9650美元增加到41萬7000美元。這將使更多的消費者能夠申請到較低利率的房屋抵押貸款。這一次房貸上限調高的幅度是25年來最大的。

經濟政策研究所的經濟學家伯恩斯坦說，這個舉動反映了住房成本日益上升的現實，在房地產趨冷的情況下可以刺激對房屋的需求，但是他認為這種做法也會帶來不利的後果。

伯恩斯坦說：「不利的方面在於，這給人們背上更多債務提供了機會。在我看來，美國家庭已經揹負了足夠多的債務。在全國水平上，美國家庭的儲蓄已經出現負數。特別是在家庭收入並沒有增加的情況下，借貸增加有點令人擔憂，而利率和房屋抵押貸款利率的上升只會給償還債務帶來更大的壓力。」

伯恩斯坦認為，在房地產市場過熱並且導致投機行為的地區，房地產的降溫未必不是件好事。

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