6000億溫州熱錢迷途
筆者從溫州市政府獲悉,溫州財政今年將投資350億元,實施重點建設項目173個,計畫帶動全社會固定投資1600億元。過去十年,溫州投資率一直徘徊在35%左右,遠遠低於浙江省的47%和全國的67%。
「土地、資金等資源支撐能力不足,嚴重阻礙了溫州的投資率提升,也是制約溫州經濟社會發展重要瓶頸問題。」溫州市發改委主任方勇軍表示,受宏觀政策影響,銀行放貸、項目融資和拆遷安置將更加困難,這將是溫州面臨的重大挑戰。
溫州又「不差錢」。據人民銀行溫州中心支行估計,溫州民間資金至少達6000億元。而浙江省工商聯統計顯示,溫州市上規模的企業中,約有70%的實業公司進入房地產投資領域。
強悍的溫州民資,已經從低級炒樓的小打小鬧,深入到房地產的每一個環節。
炒房客變房東
限購令出來後,炒房客變身為開發商。
從炒房到集資蓋房,這是溫州游資的最新動向。
去年底,溫州大學(原溫師院操場)地塊公開拍賣,被當地知名箱包公司溫州置信實業公司以總價37.02億元競得,高於起拍價近20億元。樓面價3.7萬元/平方米,預計銷售單價高達7萬到8萬元人民幣。
據知情者透露,置信地產的股東包括服裝、眼鏡、打火機和箱包等企業,其背後還隱匿著幾百個「隱形股東」,「大都是想跟著老闆一起發財的親戚朋友、私募基金和個體放貸者」。
溫州民間資本投資服務中心主任李堅平告訴記者,一些中小企業的老闆,因為轉型升級很困難,就利用原來的載體(公司)借錢,再買房子投資樓市。限購令出來後,有些人又想了折中的辦法,集資開發樓盤,炒房客變身為開發商。
目前,溫州本地房開公司大多向親友融資,而房開公司的股東身後均有數量眾多的「影子股東」。例如,入股為100萬,則月息2.5分計。到了樓盤開盤之日,投資者均有一套房產,且價格是開盤價的6折。
「現在,房開融資越來越難了,不僅月息漲到了3分以上,對房地產的風險憂慮也加強,融資不是那麼容易了。」知情者說。
「我們要尋求一種資金的聯合,不能單單依靠銀行。」溫州一名房地產開發商負責人透露,抱團拿地也是資金抱團炒房模式的一種延伸,也是溫州民間資本四處投資的最顯著特色。
筆者觀察發現,競得溫州龍灣中心區某地塊的開發商,其融資渠道涉及多家鞋業、閥門等製造企業的資金;由製造業企業抱團成立的大型房地產開發公司,目前溫州至少有7家,每家資金規模都超過30億元。素有「低壓電器之都」之稱的溫州柳市鎮,70%以上規模企業的利潤不再投資本地產業,而是轉移到外省市開發房地產、買樓、開礦等。
溫州當地相關金融監管人士透露,溫州市2010年10月份的居民儲蓄餘額比同年9月份減少了80多億元。80多億資金跑到哪兒去了呢?而近半年以來,銀行貸款除了個人貸款還有所增長外,其它基本處於停滯狀態。
「個人貸款的這部分資金,也很有可能進入房地產領域。」溫州中小企業發展促進會會長周德文表示,原材料、勞動力等成本提高,以及企業創新能力的薄弱,使得傳統輕工行業市場萎縮,客觀上導致更多實業資本外溢炒房。
人民銀行溫州中心支行的一項調查報告顯示,60%的被調查企業認為,自己10%-30%的資金用於購買非廠房的不動產,原因是現在「實業不太好做」。
熱炒商業地產
地產開發商加緊了土地儲備。
一部分溫州「熱錢」,開始大量介入商業地產項目。
連日來,北京浙商商會副會長陳俊帶隊,跑了安徽、浙江、鄭州、河南、內蒙古等地十多個中小城市,物色商業地產項目。
濟南溫州商會會長夏三忠向筆者表示,溫州商會計畫在3年內在山東開發50個城市綜合體項目,以縣級市為主。11月底,青島臺東某商鋪的500個鋪位遭到2000人搶購,一位姓王的溫州女老闆,一個人就買下了十幾個相鄰鋪位,投資超千萬。
據搜房網統計數據,抽樣調查1月杭城在售的79個商業項目,價格發生變動的13個項目中,價格上漲的有10個項目,漲幅最高達到21.53%。
「商業地產具有較高的投資回報。」杭州如佳房產中介公司總經理周如佳說,目前杭州住房租售比超過1:500以上,這意味著住房市場風險加大,而商業地產的租金上漲,回報率在1:300左右,吸引了許多投資客轉向商業地產。
國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售租比,一般界定為1︰200至1︰300。如比值低於1︰300,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現;如果比值高於1︰200,表明這一區域房產投資潛力相對較大,後市看好。租售比比值無論是高於1︰200還是低於1︰300,均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
目前,各家銀行的商用地產貸款首付一般要求五成以上,部分按揭貸款也只能貸到三四成,最高貸款年限一般也只有10年,而貸款利率也不得低於同期基準利率的1.1倍。與住宅投資相比,商業地產投資政策上唯一優勢應屬不受套數的限制,只要投資者資金充裕,名下物業的多少並不影響多次投資。
正是看好商業地產的前景,地產開發商加緊了土地儲備。去年底,喜來登度假有限公司以1.3億元競得杭州之江一出讓面積僅3507平方米的小型商用地,樓面價達37069元/平米,溢價661%,創下杭州史上溢價最高記錄,也是全國範圍內的溢價率之最。
溫州君和房產中介總經理周建認為,央行限制給房地產企業貸款,原本希望遏制樓市投機行為,卻引來了大量游資和產業資本注入的局面。因此,要解決樓市投機過度的問題,先要解決畸形的身份貸款體制和壟斷問題,給民間資本以更大的空間。
来源:21世紀經濟報導
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