許小年:房價為何不會大跌?
幾週前,寫了一篇文章「房價為何還會漲?」,墨跡未乾,就碰上打壓房價的「10號文」,一套組合拳來勢洶洶,市場上頓時驚惶四起。
樓市會就此崩盤嗎?未必。
如前文所示,高房價的根本原因是供需失衡,失衡下的價格走勢由預期支配,對預期影響最大的短期因素是貨幣供應,長期因素則是土地供應。若想抑制房價,政府應當緊縮貨幣供應,放鬆土地供應,而實際執行的政策正好相反,房價焉有不漲之理?
樓市新政全都著眼於市場價格,而不是市場預期。由於影響預期的長、短期因素基本未變,前文的結論也基本不變,新政的效果恐怕不會如制定者所願。
新政對市場的衝擊主要是心理上的,阻嚇作用大於實質性作用。在房價可能走低的猜想中,人們從搶購轉向毀約或者推遲購買,房價於是停止上漲。但這遠非雪崩的前兆,需求方的其他預期依舊,為房價構筑了一個堅實的底部。特別是「10號文」隻字未提土地供應和貨幣供應,只要「18億畝」的紅線不動,百姓就認定房產是稀缺資源,晚買不如早買;只要貨幣政策繼續松寬,通脹預期就是揮之不去的幽靈,購買實物資產就是防止存款貶值的最佳選擇。
決定樓市下一步走向的關鍵當然是開發商,預見到需求不會發生根本的轉變,他們並不急於拋售,而是採取了「看看再說」的觀望態度。感謝09年的銀行大放水和樓市的價量齊飛,眼下開發商手中現金充裕,沒有任何回籠資金的壓力,只有當資金鏈條吃緊時,地產商才願意考慮降價促銷。助長觀望情緒的,還有日漸增加的政策不確定性。
開發商的觀望不僅減少了當期市場的供給,為房價提供了另一有力的支持,而且減少了當期的開發量,為將來的供應短缺從而將來的高房價埋下伏筆。
地產商難道不擔心更為嚴厲的後續政策嗎?擔心是免不了的,但可能性究竟有多大?
如今決定政策的,不僅僅是中央政府維護民生的意願,還有地方政府強烈的政績衝動。人們已經注意到,在每次打壓樓市的風暴中,地方政府都「集體失語」。與此形成鮮明對照,每逢樓市下跌,地方長官總是竭其所能,力挺力托。人們也知道,這是因為房價和地價連著地方財政,並且也越來越多地連著官員個人的荷包。
樓市如果垮了,地方財政赤字,中央給補嗎?不是說要拉動內需嗎?沒錢怎麼拉動?房地產有很高的產業關聯度,真下重手把它砸趴下了,一損俱損,鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機械、家電就不知賣給誰了。如此一來,GDP保八怎麼實現?這可是從中央到地方的各級政府最在意的指標。
即使在政策制定上地方和中央保持一致,政策的執行可主要靠地方政府,上下擰著勁兒,政策怎能貫徹到位?中央總不能向所有30多個省、市、自治區派工作組吧,再說還有幾百個省轄和地轄市、2000多個縣呢!
投鼠忌器,更重的拳頭只是理論上的,即便出臺,估計也是高高地舉起,輕輕地落下。
說到底,樓市是一個預期的博弈,預期的形成產生於利益的計算,非黨報央視所能引導,非社論文件所能左右。凡涉及真金白銀的事兒,不是紅口白牙或者白紙黑字就可以解決的。以真金白銀為基礎的叫做理性預期,純靠忽悠的是非理性預期。理性預期決定人們的長期行為,並最終在現實中得到驗證;非理性預期除了製造市場短期波動,便只留給後人笑柄。
欲降房價,必先扭轉市場預期;欲扭轉預期,必先調整利益;欲調整利益,必先推動體制改革。改革就是重構利益格局,理順利益關係,在社會總財富增加的前提下,實現多方共贏。
首先要改革土地制度,增加土地供應,打破政府壟斷,利用市場機制平抑地價,徹底消除「房產永遠是稀缺資源」的預期。要想改革土地制度,就必須平衡地方財政預算,舍此便不能切斷地方財政和土地的聯繫。
改革財政稅收體制要雙管齊下,開源節流。開源意味著增加地方的稅收自主權,同時強化民眾對政府的監督,否則苛捐雜稅日多,社會安定不保。節流則要求大幅削減地方政府開支,特別是無止境的投資,以及同樣無止境的機構膨脹和冗員。
放棄改革,迷信行政力量,單純靠政策調控價格,如同發高燒洗冷水澡,打擺子就給蒸桑拿,治標不治本,房價短期內可能少許下挫,當人們意識到基本面並未改變時,價格重拾升勢,說不定會創出又一輪新高。那時怎麼辦?
有兩個可能的對策。一是任其發展,直到泡沫破滅,如日本的1989年和美國的2007年。二是「鬥地主」,「打土豪,分田地」,房地產業國有化,政府出面重新分配住房。無論哪一個,成本好像都太高了。
還是趕快緊縮銀根,趕快推進改革吧。
来源:新財富
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