北京房價突破10萬不可阻擋
統計局今日發布了4月份CPI數據,居住價格同比上漲2.9%。其中住房租金價格上漲4.1%,水、電、燃料價格上漲1.6,建房及裝修材料價格上漲1%。同樣北京房價數據也新鮮出爐,4月份房價環比上漲3.11%,同比上漲了15.62%。不知道諸位看到這樣的數據,作何感想,僅從數據本身來看,不由得讓人看了充滿幸福感。
但實際情況又如何呢?居住價格同比上漲2.9%,住房租金上漲4.1%,北京作為首都,其房價同比上漲也僅15.62%。看到這樣的數據,相信很多人都不會認同,筆者居住在北京北三環,去年這裡的二手房價格在每平米4萬元,今天這裡的單價已經高達5.5萬元/㎡。因為地處海淀屬學區房,一套60㎡小兩居,去年的租金是4000元,今年每月已經高達5500。
統計方法和調查樣本的不同,導致數據和百姓的體會截然相反。關於房價調控,已經不是一年兩年,在過去接近10年的調控下,房價不但未停止上漲的腳步,反而有越走越快的趨勢。不言而喻,房價調控是失敗的,當然有人會反駁我的觀點,如果調控並非失敗,如果不實施調控的話,房價上漲會更加凶猛,不能因為房價上漲而證明調控失敗。
確實,為了調控房價,這些年各級政府可謂煞費苦心,比如早先的經營性土地實施招拍挂、然後是70㎡以下中小戶型商品房比例不得少於70、再後來就是提高首付比例和房貸利率、然後是一房一價。但是用盡了各種辦法,房價還是未見下降跡象。面子上過不去,又害怕高層震怒影響烏紗,於是拿出限購、限價狠招、再然後就是2013年新出臺的國五條。
今年新國五條出臺後,老百姓再不是「狼來了」故事裡面屢次被騙的村民了,引發了一波購房搶購潮。為了搶在新政前買房,售樓處不僅車水馬龍,二手房交易大廳更是人山人海,更搞笑的是,為了取得購房資格,大家不惜將結婚證的紅本變成離婚證的綠本。大眾對新政的反應,從早期的等待觀望,變成如今的頂風搶購,充分證明了人們對調控房價的徹底失望。
而開發商面對調控,一改過去的慌張無措,而變得從容應對。開發商心裏最清楚,大家都是一條船上的,而且自己挺多是個撐船的老漢,真正的掌舵者才是房價漲跌的決定者。所謂心裏有底,面對調控才會不慌不忙。你不是限購嗎,那我減少供應量,而且事實上土地供應也是王小二過年,數量上一年不如一年。10年,北京的就猶如一個大工地,到處塔吊林立。
項目多,房價自然漲不上去,2004年四環內住宅均價僅4774元/㎡。如今別說四環,五環內的項目也是屈指可數,一房難求,即使限購,購房者也擠破了售樓處,最主要的作為首都,從來就不缺購房人。至於限價,就更好辦了,購房時簽訂兩份合同,一份買賣合同,房價確實低了;但還有一份精裝修合同,錢還是要買家掏。
這是所謂的精裝拆分,即售價與裝修價格分離,開發商以毛坯房價格申報,過建委預售紅線後,在實際銷售中,單算裝修款的「曲線加價」模式。這還了得,北京住建委相關人士表示,目前正在調研,後期或將研究出臺一些管理辦法,對精裝拆分進行規範。有人問我,如何規範,我的猜測是可能讓開發商申領預售證時,同時上報精裝方案和裝修價格。
不上報精裝方案或精裝價格太高,就有可能領不到預售證。這個政策對於權力者來說太美了,多了一個橡皮圖章,就意味著多了一條發財途徑。在現有體制下,權力缺乏監督、無人監督,任何一項政策的出臺,無論願望多麼美好,但最終都成為權力掌控者尋租的「最佳通道」。縱觀過去10年的調控,限購、限價、限車、限房莫不如此。今日從北京站下車,見北京站地鐵口,竟然有倒賣地鐵票的,原價2元現價5元一張。經觀察,竟然有不少人出手購買。為何購買?因為賣票窗口太少,買的人排隊時間過長。
如何解決倒霉地鐵票問題,答案很簡單,現在兩個窗口賣票,增加到四個,而且規定工作人員中途不准離崗,否則嚴懲。如果買票容易,傻子才買5元的高價票。其實高房價和票販子,雖然行業不一,但遭遇的問題都一樣。有人說為何黑車打不盡、票販子抓不完,為什麼,因為大家都存在共同的利益,黑車和票販子都沒了,哪兒罰款去。同理消滅了開發商,哪來土地財政搖錢樹,稅收金元寶。
在巨大的利益誘惑面前,當摘烏紗帽的威脅也阻止不了房價上漲時,樓市調控降房價是真正的笑話,我們應該深究房價上漲背後真正的動因。當限購、限價、18億畝土地紅線,一切手段和政策與政績掛鉤、與權力者利益掛鉤時,出臺的政策越多,房價上漲的動力就越大。很多人看到這些可能會破口大罵:你這是什麼狗屁邏輯?那我就再說一個讓你們無比生氣,但卻是事實的論斷,北京房價突破10萬不可阻擋。
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