樓市或處暴風雨前的寧靜

據新華社5月13日發表的一篇文章裡透露，「記者瞭解到，針對‘長效機制’的調研正有序進行，業內人士認為這是本屆政府樓市調控的‘關鍵一招’。」 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

我個人從不同渠道瞭解，針對房地產調控的長效機制所做的調研，在去年十八大結束後即已作出部署。該調研結果將成為房地產調控下一步決策的重要參考。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

有朋友斷然不同意樓市現在處於「寧靜」階段的說法，尤其是一線城市。深圳、北京、廣州已運用直接的行政管制手段，對商品房售價進行審核。最有代表性的當然是北京，地產商賣多少錢，由住建委說了算。

價格管制帶來了什麼？獲得預售許可證的項目數量在下降。據機構統計，2013年4月北京市住建委只批准了22個樓盤的預售許可申請，同比下降18.5%。實際開盤量比計畫開盤量減少了30%以上——這就是管制的結果。

如你所知，自去年二季度以來，商品房成交量大幅增長，導致供不應求的局面不僅出現在二手房市場，也出現在新房市場。按照價格規律，供不應求的直接反應就是價格上漲。去年下半年以來，北京二手房價格再現瘋狂漲勢，新房緊隨其後。其他城市的房價也在上漲。

如果遵從供求關係，政府此時應該迅速加大供應，既包括土地供應，也包括商品房供應。但實際情況是，搜房網監測的全國26個大中城市中，今年4月份有69.23%的城市實際開盤量環比減少。開盤量環比減少，即是說商品房新增供應量在下降。

土地市場如何？地價在上漲。據媒體報導，截至5月7日，今年北京、上海分別賣地550億元、354億元，同比分別增長306%、377%。一個典型例子是，上海市今年1月4日終止出讓的上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊，5月10日重新掛牌出讓，掛牌起始價從2012年的13.68億元上升至44.23億元，漲幅超過300%。

但是，今年各地土地供應計畫並沒有明顯增加或沒有增加。國土部4月16日公布的2013年全國土地計畫供應量，實為2010年以來的最低。北京今年的商品住宅用地仍為850公頃，與去年持平。人們批評地方政府只控房價不控地價，更不願意調地價，並非毫無道理。

我們看到的現狀是，土地供應和商品房供應均未見明顯增長，政府只在控制需求方面下工夫。除了提高二套房首付和貸款利率外，最具代表性的政策就是對住房轉讓徵收20%的個人所得稅。這個政策只在北京得到嚴格執行，但其效果恐怕與政策制定者的初衷相悖——中介機構反映，新增稅負絕大部分被轉嫁到了買方身上。也就是說，該政策仍在變相推高房價。

以上這些市場運行情況，應該被監測進而傳達到了決策層。但是，今年全國兩會總理記者招待會以及最近幾次國務院常務會議，均未對房地產調控作出新的部署，甚至沒有提及，以至於有專家驚呼樓市調控被選擇性遺忘。

當然，對當前宏觀經濟有重大影響的房地產市場，不可能被決策層遺忘。我寧願相信，這是有意為之的政策緘默。但寧靜只會是暫時的，暴風雨正在醞釀。而暴風雨會不會降臨以及何時降臨，將取決於前述正在調研的結果。

那將是一場怎樣的暴風雨？如果按照我個人的建議，必須在住房持有環節動手術，即從第三套住房開始徵收累進稅率的房產稅，同時對土地財政、住房保障制度等進行更堅決的變革。

倘若這場暴風雨即將到來，那麼地產商們現在奮不顧身搶來的地王，就會成為通紅的烙鐵。反過來，倘若調研的結果，是選擇維持甚至減弱現有調控政策，暴風雨被毛毛雨替代，那祝賀你們，無論是通過各種巧妙途徑投資買房的個人購房者，還是大把搶地的地產商，盡情大笑吧。

我們的樓市，要麼徹底轉換調控思路，主動擠壓泡沫；要麼走老路並迎接新的大漲，也就是再次瘋狂後的崩潰。沒有第三條道路。

来源:博客

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