中國三四線城市城投公司最後的希望(圖)
【看中國2023年6月21日訊】去年,中南建設派了一支隊伍到南通西邊的如皋做市場調研。如皋是南通代管的江蘇省轄縣級市,也是著名的長壽之鄉。過去20年,隨著建築之鄉南通的崛起,如皋樓市也跟著起飛了。
每個買不起南通的剛需,都先到如皋打個前站。如皋蓋起了筆者見過的最漂亮的縣政府大樓。2021年,這座只有100多萬人的小城,商品住宅成交單價高達1.4萬元每平米,庫存去化週期卻只要十幾個月。大本營在南通的中南,也在2020年前後跑到如皋投資了幾個項目,本意是想回回血,但沒想到房子忽然被套牢了。
中南這支隊伍的任務是盤活被套牢的資產。隊伍到了項目所在地,第一個發現是找不到吃飯的地方。再研究了一下市場,他們就打道回府了。他們說:一點兒也盤活不了。
一分中南內部的市場研究報告顯示,進入2022年,如皋房價雖然沒有太多變化,但這座城市的需求和銷售量突然一起蒸發了。截止當年7月,如皋樓市庫存160萬方,去化週期陡曾到了54個月,很多項目動都動不了。
中南還發現,從2021年7月到2022年7月,如皋政府沒有賣地收入。原因也很簡單,恆大、融創等房企集體爆雷,一刀一刀砍在了建築之鄉的大動脈上。
根據國盛證券研究所的數據,南通債務率在700%以上,連南通土拍都不斷流拍,樓市跌了兩年。背靠南通的如皋,日子肯定也不會好過。但就在2022年8月,如皋城南賣掉了一宗商住用地,這家拿地的開發商又在一個月後,聯合仁恆用四個小目標,摘牌了如皋城南板塊核心居住用地。
這家撐起了如皋土地市場的開發商,是一家如皋國企,名為:中皋置業。
6月16日,北京土拍又來了。和上次一樣,也是三宗土地。亦莊x47無疑是這場土拍裡的香餑餑,樓面價4.4萬,期房指導價7.7萬,3萬多縫差。而且,這是一塊純住宅用地,不用配建。
31家房企開始拼起了運氣。最後搖到號的,大家以前可能沒聽說過,就是上面剛剛提到的中皋置業。
中皋這家在四線城市負責托底土拍的國企,當然沒有在北京開發項目的能力。所以拿地以後,大家都說恭喜某央企。本來咱還不知道原因,這家央企雖然在江蘇項目很多,但和中皋置業也沒有什麼交集。後來有朋友告訴說,大家發現的過程也很簡單:拍賣師剛宣布中皋拿地,坐在最後一排的央企沒忍住,笑出了聲。
然後,這家央企的投資負責人索性不裝了,親自盯著中皋簽完了成交確認書、出讓合同和補償協議。
北京的地產人其實都鬆了口氣,見慣了中建、越秀、北京城建的項目,看到央企拿地,大家居然都有些感激涕零了。
這半年多,北京的土拍因為沒有上海的積分門檻和馬甲限制,已經成了一場大雜燴。各種沒見過的企業都來了,你也搞不懂背後是哪路神仙。就比如上次報名了兩塊四季青地塊的太原萃豐,看起來股東是山西煤老闆,但公司註冊地是在華潤太原崑崙御。
除了各地民企,南通江海港、南通海門海泰、揚州華鵬等地方國資房企,也曾組團跑到北京去分蘋果。那麼多類型的馬甲,還是地方國企拿地最有意義。
之前也寫過很多地方城投的故事。在樓市如日中天的年代,這些城投公司不僅和開發商聯合開發項目,掙財務投資的錢,還會自己囤積土地。不少地方城投公司都是隱形大地主。市場下行後,他們揹負了巨額財務成本。昆明城投危機也是來源於此。
就拿中皋置業來說,雖然2018年才成立,但名下有35宗土地。除了北京這塊兒地,全部位於如皋。南通媒體統計,中皋置業累計投資土地總面積達到了1300畝。比如,中皋和碧桂園聯合開發的碧桂園頤和禧園,2020年以13000元的單價開盤,到現在賣了三年,價格降到了11000元每平米,還能打九折,項目裡的三種戶型居然還全部有的賣。
地方國企這些資產的未來,可能就像中南看到的那樣:盤活不了一點兒。
根據如皋的統計公報,2022年當地房地產投資下降了四分之一,這就是城投不停托底的結果了。亦莊地塊總價大概80億元,按8%的利潤率計算,這塊地能帶給開發商大約6.4個億的利潤。假如中皋能分走一半,也有3個億多了。這已經夠他們回老家托底十萬平米建面的土地了。所以,三四線城市的城投公司跑到一線城市拿地賺錢。回頭再彌補本地債務虧空,絕對是個天才般的想法。問題是,北京土拍的漏洞大家還能鑽多久?
責任編輯:宇真
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【宋紫鳳專欄】從潘美到潘仁美 是藝術加工還是神來之筆(組圖)
- 江曾一政策藏汙納垢 老虎前仆後繼終南捷徑(組圖)
- 中國經濟舊模式大潰敗 注定一個時代已經結束(圖)
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 陳敏爾二十大未入常原因被揭 大秘替他收受巨額賄賂?(圖)
- 為習忍辱背鍋 蔡奇是乾大事的人(組圖)
- 熱傳64歲畢福劍現遼寧小縣城 開三輪車載客度日(組圖)
- 「淫慾心」重的3種表現(圖)
- 布林肯和習近平10年前的段子 習近平為何不過農曆端午生日?(組圖)
- 大陸房地產搖搖欲墜波及一線城市 十四億國人夢碎盛世幻境(圖)
- 習近平「千年大計」遭抵制?河北書記、省長火速進京求援(圖)
- 中國人正在丟失的6種寶貝 樣樣價值連城(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 樓市最後一塊遮羞布 上海加入「以舊換新」陣營(圖)
- 特斯拉狂撞9車空中翻10多次 華爲躺槍秒變「冥界」(視頻/圖)
- 美國非農就業大幅放緩 失業率意外上升(圖)
- 武廣高鐵等4條高鐵票價將漲價 網民炸鍋(圖)
- 習近平訪歐前夕 馬克龍批中共籲歐洲「覺醒」(圖)