叶檀:中国房地产引擎正式熄火
中国房地产引擎正式熄火,中国房地产调控收到立竿见影的效果。
3月11日,国家统计局公布的数据印证了这一点。1到2月份,全国商品房销售面积为8143万平方米,同比增长13.8%,但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示,今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。
确实,中国一手房市场只出现了试探性的降价,但随着调控的深入,房地产将很快进入大范围的降价周期,如果不出意外,预计今年年中我们将见证又一次房地产低迷期。
与以往左右摇摆、屡屡被中断的房地产调控不同,此次房地产调控将不再是试探性的调控,而是伴随着中国经济结构调整而来的根本变革,最终地方财政依赖土地、内需依赖房产的比例将逐渐下降。
一个新的问题是,当房地产逐渐退出市场后,什么产业能够取代房地产?
答案是,没有任何一个行业能够取代。房地产对于六十几个行业的拉动作用,房地产对于固定资产投资的支撑作用,土地流拍可能导致地方债务黑洞扩大,所有这些让人痛苦的事实近在眼前。
中国房地产不仅影响中国,甚至影响世界。当中国的房地产投资下降后,全球的大宗商品价格都会因此下降,我们已经看到有色金属等价格下降的征兆。如果说一年之前,对冲基金还在为中国房地产泡沫担忧,现在则开始担心,中国房地产硬着陆怎么办?
一切迹象都在显示,中国房地产只能软着陆,软着陆的诀窍就是大力发展保障型住房,以保障型住房弥补商品房投资下降部分。
从已经揭露的数据来看,中国的固定资产投资好于市场预期。今年1至2月份,中国固定资产投资(不含农户)17444亿元,同比增长24.9%;中国规模以上工业增加值同比增长14.1%。虽然2月份商品房成交量下降,但1-2月份的房地产开发投资并未下降。全国房地产开发投资4250亿元,同比增长 35.2%。其中,住宅投资3014亿元,增长34.9%。1-2月,全国房地产开发企业房屋新开工面积1.91亿平方米,同比增长27.9%,但增幅较去年同期下降9.6个百分点。2月份,全国房地产开发景气指数为102.9。
随着房地产调控走向深入,未来数月开发商的投资热情将会继续降温,这是做空建材与房地产市场的充分理由,但做多的方面在于,今年将新开工1000万套保障房,未来三年将新建3600万套保障房,这将导致投资规模快速增加,两个因素对冲后,预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平,中国的固定资产投资不会出现明显下降。
以保障房投资取代商品房投资,会对市场产生其他方面的冲击。
房地产企业的估值中枢下降。以往赖以支撑房地产开发企业估值的高房价必然下挫,目前估值较低、处于安全边际之内的房地产上市企业将无法体现出估值优势。
根据万得数据统计,A股市场由于行业的自身差异,尽管房地产、建筑建材、交运设备和家用电器三个行业,估值相对市场整体估值水平略高,但相对于行业自身来讲,和2005年~2010年历年3月的估值水平相比,目前的行业整体市盈率同样基本处在历史最低值。房地产行业的估值水平下降最快,2005年3 月,房地产行业整体市盈率高达133.53倍,以2011年3月9日的股价统计,7年间估值已经下降至21.22倍。家用电器由于行业业绩的整体回暖,业绩超出预期,估值水平同样下降较快,目前估值已经处于历史底部,而未来5年,新建保障性住房3600万套,也将带动家电和建筑建材行业的需求,继续降低板块估值水平。从Wind数据未来估值的预测值统计,金融服务和房地产行业2011年的整体估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。
由于未来五年是保障房的建设高峰期,意味着开发商赢利水平将下降,那么开发企业的估值就会被动上升。相信今明两年对于保障房建设的问责将十分严厉,因此,今明两年的开发企业估值将处于被动上升区间,会恢复到历史中游水平。
同理,三个月来建筑原材料和建筑材料排名呈现持续上升态势,上周分别排名第6和第10名。但事实上,上海等地的免检大螺等建筑材料价格已经连续两周左右下跌。城门失火,殃及池鱼,房地产价格的下降必然导致建材价格下降。无法想像,建材企业有与政府主导的保障房建设博弈的空间。
房地产等行业估值修复确实在出现,是以赢利下降后被动提升为表现方式,而不是以估值过低股价上升为表现方式。
来源:叶檀博客
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 花莲7.2强震 世界看见不一样的台湾(组图)
- 大案信号!中共突提两大敏感人物(图)
- 【宋紫凤专栏】乱世问津何处是 心中自有桃花源(图)
- 习近平普京盼拜登连任 美中俄演绎新三国演义(图)
- 日片《完美的日子》:光影交织中的美和释然(组图)
- 大开眼界!创记录的“人体喷泉”(组图)
- 剩男剩女对唱《没有车没有房》(视频)
- 视频:勇敢的小企鹅
- 网友说馋死你:看看两会代表的伙食(组图)
- 2010年的中国:“科学发展”的困境(图)
- 前铁道部长刘志军被曝偏爱俄女
- 温家宝开口PK吴邦国 渐出底牌(图)
- 近代最美的科学家 手机发展全靠她(组图)
- 周六逾万人集会抗议南京大屠树(组图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 内外压力剧增 习近平召开企业和经济专家座谈会(图)
- 美限令“不卖就禁” TikTok拟大裁员解散全球用户营运部门
- 前央视主持人田宗琦突然坠亡 死前浑身伤痕引猜疑(图)
- 星野源被爆出轨女主播?新垣结衣回应了(组图)
- 中共设两战场 里应外合威吓赖清德(图)