地產泡沫不破 風險或更大

近日關於地產調控是否需要升級、如何升級的討論很多。一些觀點認為，目前地產調控已進入深水期，調控的難度加大，防止地產泡沫破裂可能是政府關注的重點。而另有觀點認為，繼續深化地產調控，加大調控力度是確定的方向。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

可見，在調與不調之間存在一個泡沫是否破裂的風險。分析人士認為，既然存在泡沫，破裂是肯定的事，只是時間長短和方式的問題。就目前中國房地產市場的現狀，如何運用市場方式擠掉泡沫，需要各級部門重點考慮。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國的行政化地產調控已持續3年之久，就當初提出的目標和市場表現看，可謂大相逕庭。房價漲幅和居民收入漲幅不是一個數量級，而各地政府也在房地產市場的瘋狂演進中得到了更多的資本和資金積累。有觀點認為，中國若不實行地產調控，可能潛在的泡沫更大。然而歷史沒有假設，無論如何，房價漲幅過快、居民生活壓力日益加大在多數百姓心中是毋庸爭辯的事實。那麼對於當前中國的房地產市場而言，是繼續高歌猛進，還是中途調整，轉變為慢牛式增長，是決策的難題。

自去年三季度以來，中國經濟階梯式放緩，投資需求疲弱，PMI持續在50%的榮枯分界線徘徊。經濟增長放緩，可能會帶來更多的社會問題。而房地產作為拉動投資的主要方式，如果獲得資金和政策的支持，在市場預期改變的狀況下，可能在短期能對拉動投資起到很好的效果。但是任何事物都存在邊際效應，在連續十餘年地產投資模式不變的情況下，房地產拉動的乘數效應在不斷減少，因此一旦政策放開，不能達到預期效果，更是決策者糾結的重點。

儘管從統計的角度看，房價非理性上漲的幅度在減緩，但是高房價的基數和收入分化的加劇使得每個人的住房夢如水中月鏡中花，在政府沒有出臺全方位保障措施的情況下，必定有部分群體的住房需求不能得到滿足。如果不能有效地解決好這些問題，房地產衍生的種種問題必定加大改革難度。

目前多數理性的投資者都會正視中國房地產市場的泡沫問題，既然是泡沫，就會有破裂的那一天，關鍵是如何破裂，何時破裂。急速的破裂不是多數人希望的，也是中國社會不能承受的。而緩慢的、擠壓式的去除泡沫的方式，可能是諸多下策中的上策。

可以看到，日本自廣場協議以來，房地產市場急速破裂一直處於單邊下行的震盪期，而美國樓市次貸危機以來，通過市場化的方式解決危機，目前已經出現持續好轉的態勢，2008年美國樓市的泡沫明顯要比中國更大。雖然美中兩國國情不同，房地產對經濟發展的作用有差異，但是作為市場化主導發展的國家，市場的力量是潛在的、自發的，當市場非理性時，政府的作用更多的是規範市場走向理性，而非矯枉過正。中國2010年出臺的限購措施無疑有著特殊的國情，這與中國的住房文化和住房理念息息相關。如果能更早地推出保障房，大力發展規範的住房租賃市場，中國人的住房行為相信會有一定程度的改變。

目前的重點是如何能保證保障房項目真正保障到需要的群體，而不是變成尋租的一個突破點，如果保障房的功效不能達到80%，那麼這項措施無疑又是失敗的。不同的地區進行區別化的保障房建設，是未來工作的重點，如何突破單一的數量型建設，轉為針對需求的建設，是保障房的初衷所在。

也有觀點認為，保持現有的調控模式，使泡沫不破裂，也不繼續加大，或許是第三條道路。但是，這種模式的維繫成本是高昂的，因此，對於維繫當前現狀的高難度動作而言，不如大膽地進行市場化改革，逐漸擠出市場泡沫。

来源:中國證券報

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