中國樓市大泡沫將在三年內破滅
1997年左右是小學在校生的高峰期,十幾年之後,他們畢業出來之後正迎來買房的最高峰,這也就解釋為什麼前幾年中國房地產買盤的支撐如此強勁。也可以解釋未來幾年,越過這個最高峰之後,整個的結構就變化過來了,新增的需求根本就跟不上如此大量的供應。
中國房地產出現大跌,應該不會超過三年。那麼第一波跌下來的時候,可以預測會有巨大的買盤,就像前段時間黃金一樣。
從某些三四線城市的空城現象開始,談談對房地產前景、樓市未來的看法。我首次提出自己明確的觀點:中國樓市這個有史以來最經典的大泡沫之一,將在三年內破滅。
5月23日,我客串嘉賓參加中國國際廣播電臺環球資訊廣播、《財富天下》數字電視頻道的節目,內容摘要如下。
主持人王欣:範衛鋒,你身邊有沒有遇到過類似於空城、鬼城的情況?
範衛鋒:鬼城這個名字有點爭議,空城是有的。因為我在深圳時間比較多,深圳東面有一個惠州。
王欣:惠州是一個相當有名的地方?
範衛鋒:在1992年的時候,惠州樓價就到過一萬元/平米左右。現在惠州當地的樓房都非常漂亮,很多是萬科的,還有一些知名開發商,包括金融街蓋了很大的樓盤,非常漂亮。但是就是它整個的均價來說,長期在五六千,一線海景房,可以賣到一萬左右。二線,就是第一排海景之外的房子都是五六千的水平。我很多朋友到惠州投資房子,幾年來都沒有怎麼漲。
另外他們還有資金成本,每年按揭交錢,利率是百分之好幾。很多人說你這個房子自己去住,肯定是不可能的,一年去不了幾天,租出去資金回報率多少呢,惠州的房地產有一個很有意思的現象,基本沒有租金回報率可言,沒有租賃市場存在。你租一千五百沒有人租,因為惠州這個城市的房地產,它80%—90%的樓盤是賣給惠州之外的人,主要是深圳人和香港人,都是投資客。
王欣:這些空城現在這個樣子,以後怎麼發展?像這些空城會復活嗎?
範衛鋒:從中國目前態勢,原來是很多人預想大城市人住不下了,都住到中小城市,目前看這個預期並沒有實現,相反是大城市越來越大,這個很難改變。以後中小城市,所謂的三四線城市,包括惠州、鄂爾多斯等很多的城市,以後發展房地產是有一點危險的。
因為很多人要跑到大城市來打工,那麼大城市的集群效益導致越往大城市去,大城市的發展越來越大,發展越大,就業機會越多,配套設施就會更好,是一個正向的循環。
很多人說我去三四線城市抄底,長期來說,去三四線城市抄底的人,投資的命運會比在北京持續買房的人差一些。
王欣:您說到大城市,是不是大城市的房價一定是漲的呢?
範衛鋒:不一定。不過,咱們中國目前房地產存在泡沫,這個大家沒什麼懷疑,哪裡的泡沫最大?越往下越大。北上廣深,泡沫越少,我是按倍率來算,不是按絕對價格來算。中國房地產按倍數泡沫最少的地方是北京長安街附近、金融街附近、上海陸家嘴,深圳的紅樹灣、深圳灣,這些地方泡沫最小的,按倍數來說。泡沫最大是鎮,另外是縣,再是市、再是省會,最後是北上廣深,一旦房地產趨勢逆轉,越邊遠跌得越厲害,臺灣、日本就是這樣跌下來的,特別是日本比較明顯。
……
王欣:如果崩盤會出現什麼樣的現象?
範衛鋒:中國房地產出現大跌,應該不會超過三年的時間。那麼第一波跌下來的時候,咱們可以預測,會有巨大的買盤,就像前段時間黃金一樣。
王欣:你覺得第一波是誰來買?
範衛鋒:中國大媽,這幾年一直沒攢夠首付的人。那個時候一定會出現銀行放鬆貸款,包括大幅的降息,貨幣政策非常寬鬆,那個時候地方政府也會努力支撐樓價(不過撐不住).
王欣:你的時間點是未來的三年,會出現大跌?
範衛鋒:我覺得是從人口來說,是一個比較能夠站住腳的時間點。前兩年沒有這麼說,現在比較有信心說這個,咱們人口結構,就是說比較明顯。咱們中國最準確的數據,是小學的數據——小學在校人數。1997年左右是小學在校生的高峰期,十幾年之後,他們畢業出來之後正迎來買房的最高峰。這也就解釋為什麼前幾年中國房地產買盤的支撐如此強勁。也可以解釋未來幾年,越過這個最高峰之後,整個的結構就變化過來了,新增的需求根本就跟不上如此大量的供應。
不過,房地產企業有一個特點,房地產企業必須不停地蓋樓,不能說看空就不蓋了。管理層要求利潤增長,它是沒有選擇的。這是剛性的,必須擴大規模,直到市場無法容納。萬科王石比較深刻,他看透了這一點,他說萬科一定是做房地產市場,如果說未來出現衰退,希望萬科是站到最後的人。他沒有選擇,轉不了行。
来源:中金在線
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